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房地产行业投资策略:房地产的“冬天”不太冷

2017-07-05 11:32来源:网络整理

2016年商品房销售创历史新高:中国房地产行业与中国宏观经济紧密相关,伴随着行业调控政策、货币政策和财政政策出现周期性波动。始于2014年11月开始的“降准降息”周期,以“去库存”为主基调的2015和2016年,房地产行业的监管趋于宽松,房地产行业迎来一轮大复苏。2016年商品房销售金额和销售面积创历史新高,核心城市的房价大涨,土地市场火热,“地王”频出,最终带来了政策的转向,从2016年“930”北京新政开始,全国房地产监管由松趋紧,各地均出台“限购限贷限价”的政策,行业的“寒冬”降至。

行业面临多重挑战:目前行业所面临的挑战包括1)行业增速放缓,行业的高增速时代已经过去,进入成熟的发展阶段,行业集中度在进一步提升;2)行业政策的不确定性,多变的政策对房地产公司的运营提出了更高的要求;3)土地价格过高,土地购置的楼面均价占房屋销售均价的比例逐年提升,大大压缩房地产商的利润空间;4)人民币贬值,一方面以人民币计值的资产贬值,另一方面大量美元债产生汇兑损失。

房地产的“冬天”不太冷:对于行业也不必过分悲观,主要基于4点:1)流动性宽松,房企“不差钱”。行业的增速放缓,但大型房地产公司除了内生的增长,由于有了品牌、资金优势,还可通过收购整合来提升市场占有率,业绩增速高于行业平均水平;2)主要上市公司都已经上市多年,有丰富的资本运作经验,不用担心现金流的问题。主要房地产公司已经完成了全国范围内的布局,土地储备位于主要的一、二线城市,可供未来3-4年的发展;3)沪港通和深港通的开通为港股带来增量资金。4)房地产板块的估值仍然处于历史低位,已经充分反应了悲观预期。我们对行业维持中性评级。

投资策略:1)抓大放小,优选行业龙头。主要指那些已经完成全国范围内布局,销售规模做到行业领先水平,有品牌、有资金,管理、销售团队成熟的公司。他们不仅可以按正常的节奏运营,还能通过收购整合其他小型房企,获得高于行业平均的增速;2)以快制胜,高成长高收益。有些中小型房地产公司,靠着积极的管理能力,聚焦深耕几个核心的城市,比大型公司能够更灵活的运作,也能取得较高的业绩增速。3)国企改革,释放制度红利。一些地方国企平台掌握了很多地方的资源,与当地其他国企在业务往来方面有天然的优势,特别是对于城市存量土地的改造和升级,有更通畅的沟通渠道,在公开市场拍地溢价较高的情况下,他们能够获取成本相对合理的土地。

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