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当前中国的房价会暴跌吗?

2017-07-05 14:38来源:网络整理

 
  可以说,这几天房地产的新闻,房价暴跌的报道是最多的。比如报道说,合肥滨湖地区的房价由2016年涨幅全球第一到今年不少二手房卖出时价格腰斩;北京的商住房价格下跌1万元以上,及其他城市的房价都在普遍的下跌等。

  面对这种现象,有不少一定会问,当前中国的房价会出现暴跌吗?或今年中国的房价会出现暴跌吗?对于这个问题,根本就不用分析,其实答案十分简单。因为在今年政府的房地产市场调控政策中,或政府的房地产市场调控意图来说,早就有清楚的答案,就是对于当前中国房地产市场泡沫,或房地产市场过度投机炒作,政府既要遏制房地产市场过度投机炒作,也不能够让房地产市场的价格大起大落。

  对于政府的房地产市场调控政策目标,尽管做起来要达到并非容易的事情,因为两者是完全冲突的。就如不少报道所描述的,2016年一些城市房价之所以会那样疯狂,完全是住房投机炒作者过度杠杆炒作的结果。而这种房价过度炒作或房价上涨疯狂,一旦要遏制住,要让房价不暴跌几乎是不可能的事情,否则房地产市场投机炒作仍然会继续。现在政府要防止因为遏制房地产过度炒作可能导致房价大涨大跌,房价当然是不能下跌了。如果这样,要遏制房地产投机炒作或让住房投机炒作者退出市场是不可能的。这就是为何房地产市场调控政策出台之后,目前仍然有80%以上的城市房价还在上涨的原因所在。

  那么政府的房地产调控政策为何要把两个完全冲突的概念或目标(即遏制房地产投机炒作及防止房价大起大落)放在一起?因为事情很简单,面对中国这个以投机炒作为主导的市场(目前中国城市居民住房拥有率达90%),整个市场完全是由预期来决定,而不是由所谓的消费性供求关系来决定,政府的房地产调控政策要以防止房价大起大落为目标,目的就是要以此目的来稳定房地产市场的预期。只要市场的预期稳定了,房价当前不会下跌。政府房地产调控政策中的限价、限售等都是围绕着这个目标而出台的政策。

  因为房地产市场的价格预期稳定了,不仅房价不会下跌,甚至还会稍微上涨,这时住房的投机炒作者当然不会退出市场,甚至于还有可能进入房地产市场。比如,一二线城市调控政策出台,让住房投机炒作者无法进入市场,但他们可转移到三四线城市的房地产市场。也正因为房地产市场价格上涨预期的稳定,即使一二线城市房地产市场的火爆可以退出,但这种火爆很快就会转移到三四线城市。就目前的情况来看,就是如此。

  如果房价暴跌,整个房地产市场的价格上涨预期逆转,那么不仅会让一二线城市的房地产市场和金融市场风险暴露出来,也很快就会抑制房地产投机炒作者向三四线城市的房地产市场转移。如果这种情况出现,立即会让中国经济增长上行的态势戛然而止,也会让国内房地产市场、金融市场的风险暴露出来,让社会的矛盾与冲突加深。在这种情况下,政府要守住不发生系统性风险也是根本不可能的。

  所以,在当前的情况下,中国房地产市场要出现全面价格暴跌几乎是不可能的事情,一旦有发生这种情况迹象,政府的托市或救市政策也很快会出台。所以,当前一些城市楼盘及二手房价格腰斩,那么只是个别事件或现象,并非是一个全国性的普遍问题。

  不过,也正是政府这种不让房价大起大落的房地产调控政策,不让房地产市场价格上涨的预期逆转的政策,也会让现有政府的房地产调控"五限"政策实施的时间延续更长,而不是由于房价暴跌立即出台救市或托市政策。而当前的房地产市场调控政策延续实施的时间越长,可能对2016年这波房价上涨进入住房投资炒作者越是不利。这不仅在于这些住房投机炒作者在房价高位进入,进入成本高,而且在于这些住房投机炒作者对政府出来托市或救市的期望更大,更不愿意降低价格出售住房。而这样的一种胶着也正中政府房地产政策之下怀或达到政策目的,即以温水赌青蛙的方式套牢这些住房投机炒作者,把地方政府及房地产开发商的债务风险都转移掉。否则,房价暴跌,这些住房投机炒作者立即退出市场,要达到政策目的并非容易。

  还有,当前这些套牢的住房投机炒作者心中还有一个幻想,就是由于他们多以是高杠杆的方式进入,如果房价暴跌,他们都认为至多不要手中持有住房就可一了百了,如2008年美国的次贷者一样。所以,房价暴跌时立即出逃的概率更高。但实际上,中国的住房按揭贷款的责任与美国次贷者的按揭贷款责任完全不同。美国是有限责任,只要所持有的住房不要,其债务责任就可终止,但中国按揭贷款者则是无限责任。如果房价暴跌,中国这些投机炒作者无力归还按揭贷款时,不仅所持有的住房可能为银行所拍卖,而且拍卖所得扣除款项之后的债务还得还。在这种情况下,这批炒作住房者在房价暴跌时可能面临的风险会非常非常得高。这样,一个经济问题可能转化为政治问题及社会问题。对此,政府是不愿意看到。所以,中国房价暴跌的问题如何博弈是一个相当复杂的问题,而不仅是一个市场的问题。

  中财网

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